Le régime fiscal des SCI
- par Henri Domergue
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- 18 avr., 2023
Deux régimes fiscaux différents peuvent être appliqués aux SCI, en fonction de l'activité de la société et des options exercées par les associés. Il s'agit de l'impôt sur les sociétés (IS) et de l'impôt sur le revenu (IR).
Les sociétés civiles immobilières (SCI) permettent de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elles sont notamment préconisées pour préparer une succession.
Leur objet est de nature civile et ne peut jamais être de nature commerciale sauf pour les SCI de construction-vente et les sociétés civiles de moyens (SCM). Toutefois, SCI et activités commerciales ne sont pas incompatibles, une tolérance existe tout de même pour les activités accessoires.
Le régime fiscal des SCI est en principe celui des sociétés de personnes. Les associés de la SCI sont ainsi imposés personnellement, chacun pour sa quote-part dans les bénéfices imposables de la société civile (impôt sur le revenu).
L'associé personne physique paiera l'impôt sur le revenu et l'associé, personne morale à l'IS, paiera l'IS sur cette quote-part de résultat de la SCI. Cette quote-part dépend de la part de l'associé au capital de la société. On parle alors de :
- « SCI translucide » lorsqu'une partie des associés est imposée à l'IS ;
- « SCI transparente » lorsque tous les associés sont des personnes physiques (impôt sur le revenu) ;
- « SCI opaque » lorsque tous les associés sont des personnes morales à l'IS.
Les grands principes du régime fiscal des SCI
Une société civile immobilière est automatiquement soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. C'est le mode d'imposition par défaut. Il est toutefois possible d'opter pour le régime des sociétés commerciales (impôt sur les sociétés). Les sociétés ayant opté pour l'IS peuvent renoncer à cette option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel ladite option a été exercée. Elle doit intervenir avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation.
La renonciation doit être notifiée au SIE du ressort de l'entreprise, c'est-à-dire celui auprès duquel la société souscrit ses déclarations de résultats.
En l'absence de renonciation dans le délai prévu, l'option pour l'IS est irrévocable. Les entreprises ayant renoncé à l'IS ne peuvent plus par la suite opter pour ce régime.
Les loyers perçus par les SCI de location sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers. C'est valable pour la SCI qui loue des immeubles à usage d'habitation mais aussi celle qui loue des locaux professionnels.
Les rémunérations allouées aux associés gérants sont soumises à l'IR au nom du bénéficiaire dans la catégorie correspondant à la nature de l'activité de la société, notamment les revenus fonciers.
Lorsque le gérant est un tiers (non associé), sa rémunération, déductible du résultat social, est imposable dans la catégorie des traitements et salaires ou des BIC (profession d'administrateur de bien) en fonction de la nature des liens qui l'unissent à la société.
Avec ce régime, les associés paient l'impôt sur le revenu sur leur quote-part, peu importe que la société distribue ou non ses bénéfices. En cas de pertes, chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur ses propres revenus (sauf exception pour les amortissements).
Concernant les immeubles d'exploitation des entreprises ou les locaux professionnels, il peut être intéressant de les apporter à une telle société. Les loyers versés à la société civile sont déductibles des résultats imposables de l'entreprise.
La taxation des loyers en revenus fonciers se fait après déduction :
- des intérêts d'emprunt ;
- des dépenses de réparation ;
- de la taxe foncière ;
- etc.
En cas de cessation de l'entreprise, l'entrepreneur conserve la possibilité de louer l'immeuble et de percevoir des loyers.
En cas de vente de l'immeuble, la plus-value immobilière peut être exonérée d'impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Régime fiscal des SCI transparentes : les principaux impôts
Dès lors que la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers), elle dépose chaque année, une déclaration 2072 aux services des impôts des entreprises.
Les revenus fonciers sont imposables entre les mains des associés, même s'ils ne sont pas distribués et restent dans la société.
En matière de TVA, l'option pour un assujettissement ne sera pas toujours possible. C'est le cas sur les locaux nus à usage d'habitation par exemple. Une exonération s'applique sur les locaux professionnels loués nus mais l'option est possible.
Enfin, dans de nombreux cas, dès lors que les locaux professionnels sont équipés, la taxe sur la valeur ajoutée est due.
En cas de location de locaux non meublés, la contribution économique territoriale n'est pas toujours due par les SCI. Elles échappent ainsi à la contribution économique territoriale pour les immeubles loués tant que leur chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils. Elles restent toutefois redevables de la CFE pour les locaux qu'elles utilisent pour elles-mêmes.
Des exonérations existent, notamment pour la première année d'activité ou lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 000€.
Régime fiscal des SCI et taux d'imposition
L'imposition des loyers perçus (ou du chiffre d'affaires) n'est pas la même selon que la SCI paie l'impôt sur les sociétés ou que ses associés paient l'impôt sur le revenu.
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (au taux de 11%, 30%, 41% ou 45%).
Nous rappelons que l'article 2 de la loi de finances pour 2023 revalorise les limites des tranches du barème de l'IR de 5,4%. Le nouveau barème s'applique pour les revenus perçus en 2022.
Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus aux taux de 3 ou 4% lorsqu'elle s'applique.
En cas d'option pour l'IS, la SCI applique les taux de 15% (jusqu'à 42 500€ de bénéfices) et 25% au-delà. Ces taux sont moins importants que les tranches les plus élevées du barème de l'IR.
Nous rappelons que le plafond bénéficiant du taux réduit d'IS a été revalorisé par l'article 37 de la loi de finances pour 2023. Il était précédemment de 38 120€.
En cas de distribution de dividendes (SCI à l'IS), la flat tax doit être payée au taux de 30% (prélèvements sociaux inclus).
Régime fiscal des SCI : sanctions de l'activité commerciale
Les sociétés civiles immobilières qui ont une activité commerciale sont soumises à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206,2 du code général des impôts (CGI).
L'activité commerciale s'entend de toute activité qui entrerait, sur le plan fiscal, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette catégorie fiscale des BIC ne se limite pas aux activités commerciales telles qu'elles sont prévues par le code de commerce.
L'exemple le plus fréquent est probablement la location meublée. Dès lors que la SCI loue une résidence secondaire meublée, un appartement meublé, elle est assujettie à l'impôt sur les sociétés. On peut y ajouter les opérations d'achat et de vente d'immeuble ou les locations d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier nécessaire à leur exploitation.
Les conséquences de cet assujettissement sont relativement importantes puisque la société civile immobilière devient redevable des 3 impôts commerciaux (IS, TVA et CET). Les associés perdent aussi la possibilité d'imputer les pertes sur leurs revenus personnels. En cas de bénéfices, le régime des distributions irrégulières a vocation à s'appliquer.
Toutefois, l'Administration admet que les sociétés civiles qui se livrent accessoirement à des activités commerciales ne soient pas soumises à l'IS, lorsque le chiffre d'affaires de ces activités n'excède pas 10% des recettes totales hors taxe. De plus, le franchissement du seuil reste sans conséquence, si sur une période de 4 ans, la moyenne des recettes commerciales ne dépasse pas les 10% (BOI-IS-CHAMP-10-30, §320 et §330).
Les seules exceptions concernent les SCI de construction-vente et les sociétés civiles de moyens (SCM) qui relèvent de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.
Depuis 2020, toutes les entreprises doivent éditer des factures numériques afin d’adresser leurs demandes de paiement, via Chorus pro, pour des contrats conclus par l'État, les collectivités territoriales et les établissements publics.
L’article 26 de la loi de finances rectificative pour 2022 prévoit d'étendre à terme cette obligation pour les factures émises entre les assujettis à la TVA en France. Les entreprises devront également transmettre à l’administration fiscale les données de facturation, ainsi que les données relatives aux opérations non domestiques ou avec une personne non assujettie.
Champ d'application de la facturation électronique
Comme indiqué précédemment, la facturation électronique concerne l'ensemble des opérations réalisées entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA. Sont donc soumis à la facturation électronique :
- les livraisons de biens ou les prestations de services situées en France qu'un assujetti effectue avec un autre assujetti et qui ne sont pas exonérées de TVA ;
- les acomptes se rapportant à ces opérations ;
- les livraisons aux enchères publiques de biens d'occasion, d'oeuvres d'art, d'objets de collection ou d'antiquité.
De nouvelles mentions obligatoires
Ces modifications s'accompagnent de nouvelles mentions à ajouter sur la facture :
- le numéro SIREN ;
- l'adresse de livraison des biens, lorsqu'elle est différente de l'adresse du client ;
- l'information selon laquelle les opérations donnant lieu à une facture sont constituées exclusivement de livraisons de biens ou de prestations de services ou sont constituées de ces deux catégories d'opérations ;
- le paiement de la taxe d'après les débits, lorsque le prestataire a opté pour celui-ci.
Sécurisation et conservation des factures électroniques
La loi de finances pour 2023 donne la possibilité d'avoir recours au cachet électronique qualifié afin de sécuriser les factures électroniques. Ce cachet est utilisé par les personnes morales afin de garantir l'authenticité de l'origine, l'intégrité du contenu et la lisibilité de la facture. Il permet d'attester que le créateur de cachet est bien à l'origine du document.
Il a été également posé que les documents (dont les factures) établis ou reçus sur support informatique doivent être conservés sous cette forme pendant un délai de 6 ans. Ce délai court à compter de la date à laquelle la facture a été établie.
Une transition à préparer pour l'entreprise
Afin d'être prêtes lorsque ce changement majeur aura lieu, les entreprises doivent identifier les acteurs concernés par cette réforme et faire un état des lieux afin de savoir quelles seront les modifications à apporter. L'entreprise devra également adapter son processus de traitement des factures et donc choisir une plateforme de réception des factures électroniques. Il conviendra d'intégrer ces changements dans l'organisation de la facturation et de la comptabilité de l'entreprise.
À cet effet, l’Agence pour l’Informatique Financière de l’Etat (AIFE) a publié une vidéo résumant les modalités et les échéances de la facturation électronique interentreprises et du e-reporting.
Des objectifs précis
Les objectifs de cet important changement sont multiples pour l'administration fiscale :
- lutter plus efficacement contre la fraude à la TVA ;
- améliorer la compétitivité des entreprises grâce à la dématérialisation. Celle-ci permet une diminution des délais de paiement et donc une baisse de la charge administrative ;
- simplifier, à terme, les obligations déclaratives de TVA grâce au pré-remplissage des déclarations ;
- améliorer la connaissance de l'activité des entreprises en temps réel.
Le périmètre de la facturation électronique entre entreprises
Qu’est-ce qu’une facture électronique ?
Conformément au nouvel article 289 bis du Code général des impôts, une facture électronique est une facture émise, transmise et reçue sous une forme dématérialisée et qui comporte nécessairement un socle minimum de données sous forme structurée, ce qui la différencie des factures « papier » ou du PDF ordinaire.
Elle sera adressée au client par l’intermédiaire d’une plateforme de dématérialisation, qu’il s’agisse du portail public de facturation ou d’une autre plateforme de dématérialisation. L’utilisation de factures électroniques par tous permet des économies pour l’ensemble des entreprises et constitue un levier de modernisation de la chaîne de facturation en simplifiant sa gestion et son suivi et en favorisant la réduction des délais de paiement.
Le terme « e-invoicing » peut être employé pour désigner la facturation électronique.
Qu’est ce que le « e-reporting » ? Pourquoi transmettre des données de transaction ?
Le e-reporting est la transmission à l’administration de certaines informations (par exemple, le montant de l’opération, le montant de la TVA facturée …) relatives à des opérations commerciales qui ne sont pas concernées par la facturation électronique. Il s’agit des opérations de vente et de prestation de services avec des particuliers (ou transactions "business to consumer", BtoC, comme le commerce de détail) ou des transactions avec des opérateurs établis à l’étranger (exportations, livraisons intracommunautaires …). L’e-reporting permet de reconstituer l’activité économique d’ensemble d’une entreprise : complémentaire à la facturation électronique, il permettra, à terme, de proposer aux entreprises un pré-remplissage de leurs déclarations de TVA. Le décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022 fixe les modalités d'application des obligations d'émission, de transmission et de réception des factures électroniques et de transmission des données de facturation et de paiement à la direction générale des finances publiques. L'arrêté du 7 octobre 2022 précise les spécifications techniques et les procédures.
Le calendrier de généralisation de la facturation électronique
Le gouvernement a annoncé dans le communiqué de presse du 28 juillet 2023 le report du calendrier de déploiement de la généralisation de la facturation électronique entre entreprises.
Ainsi, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024, l'amendement n°I-5395 déposé le 17 octobre 2023 par le gouvernement reporte la généralisation, qui s'appliquera en deux temps à partir de 2026 :
- 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire
- 1er septembre 2027 pour les petites et moyennes entreprises et les microentreprises
L'ancien calendrier, déterminé dans l'article 3 de l'ordonnance du 15 septembre 2021, prévoyait un déploiement à partir 1er juillet 2024 pour les grandes entreprises, en 2025 pour les entreprises de taille intermédiaire et 2026 pour les autres.
Les outils de la facturation entre entreprises
Pour émettre ou recevoir une facture électronique d'un fournisseur, une entreprise pourra utiliser, au choix :
- une plateforme de dématérialisation partenaire de l’administration (PDP), c'est-à-dire immatriculée par l’administration fiscale ; cette PDP pourra être la même que celle du fournisseur ou bien une plateforme distincte ;
- le portail public de facturation Chorus Pro.
Les données des transactions d'e-reporting devront elles aussi être transmises par l’entreprise qui réalise l’opération, à l'administration fiscale, par l’intermédiaire d’une plateforme de dématérialisation partenaire de l’administration ou via le portail public de facturation.
La page Facturation électronique et plateformes partenaires du site des impôts détaille le rôle des plateformes et les étapes de leur déploiement.
Dans le cadre de l'obligation à venir d'émettre et de recevoir des factures électroniques, le décret n° 2023-377 du 16 mai 2023 précise comment sécuriser des factures électroniques, au moyen d’une signature électronique qualifiée ou d’un cachet électronique qualifié.
La valeur ajoutée, assiette de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), doit être calculée par toutes les entreprises réalisant un chiffre d'affaires (au sens de la CVAE) qui dépasse la somme de 152 500€.
La CVAE est perçue au profit des collectivités territoriales, au plus tard le 3 mai 2023.
Pour information, la loi de finances 2023 prévoit la suppression en deux temps de la CVAE :
- Diminution de moitié en 2023 ;
- Suppression totale en 2024.
Calcul de valeur ajoutée (CVAE) des micro-entreprises dont le chiffre d'affaires est compris entre 152 500€ et 176 200€
Valeur ajoutée = (montant des recettes - montant des achats) x 80%
Exemple de calcul de la valeur ajoutée (CVAE) d'un micro-entrepreneur
Une micro-entreprise achète et revend des marchandises. Son chiffre d'affaires s'élève à 160 000€ et le total de ses achats à 145 000€.
Valeur ajoutée retenue pour le calcul de la CVAE = (160 000 - 145 000) x 80% = 15 000€
Calcul de valeur ajoutée (CVAE) sur les déclarations 2033E et 2059E
Étape 1 : déterminer le chiffre d'affaires de référence pour la CVAE
C'est la détermination du chiffre d'affaires au sens de la CVAE qui permet d'apprécier les seuils de 152 500€ (déclaration de la valeur ajoutée) et 500 000€ (paiement de la CVAE).
Ce chiffre d'affaires n'est pas totalement identique à sa définition comptable. Tel qu'il est pris en compte pour la CVAE, il tient compte des cessions d'immobilisations qui entrent dans l'activité normale et courante de l'entreprise et de certains transferts de charges, par exemple, lorsqu'ils correspondent à des charges de gestion courante.
Étape 2 : établir le montant de la valeur ajoutée, assiette de la CVAE
La valeur ajoutée au sens de la CVAE est la différence entre le chiffre d'affaires auquel s'ajoutent les autres produits et les charges déductibles de la valeur ajoutée. Ces charges déductibles ne comprennent ni les charges de personnel, ni les locations de plus de six mois.
Les charges déductibles de la valeur ajoutée comprennent les moins-values de cession d'immobilisations corporelles et incorporelles lorsqu'il s'agit d'une activité courante et normale. Les cessions d'immobilisations sont généralement considérées comme courantes et normales dans les entreprises dont l'activité principale est la location de biens à ses clients.Plus d'information ici
